क्या होम लोन उधारकर्ता अपनी किश्त देना बंद कर सकते हैं?

डॉ अजय कुमार पांडे:  एडवोकेट, सुप्रीम कोर्ट

आज, हजारों आवासीय रियल एस्टेट परियोजनाएं या तो लंबे समय से विलंबित हैं या रुकी हुई हैं। इसके परिणामस्वरूप लाखों घर खरीदारों की मेहनत की कमाई फंस गई है और घर खरीदने का उनका सपना टूट गया है। एक तरफ वे किराया और घर की ईएमआई चुकाने से परेशान हैं, वहीं दूसरी तरफ राहत पाने के लिए वे सिविल से लेकर उपभोक्ता अदालतों, रेरा और एनसीएलटी तक के चक्कर लगा रहे हैं। ऐसी स्थिति में, सबसे महत्वपूर्ण सवाल यह है कि क्या डेवलपर की ओर से डिलीवरी डिफॉल्ट के कारण घर खरीदार ईएमआई का भुगतान करना बंद कर सकते हैं?

कानून इस बारे में क्या कहता है?

इस परिदृश्य में, पहला और सबसे महत्वपूर्ण सवाल जो मन में आता है वह यह है कि क्या बिल्डरों द्वारा डिफ़ॉल्ट और देरी के मामले में घर खरीदार ईएमआई का भुगतान करना बंद कर सकता है। यहां, समझौते की प्रकृति के आधार पर दो पक्ष शामिल हैं, बिल्डर और बैंक। हालाँकि, सीधे सरल कानूनी शब्दों में चाहे वह बिल्डर हो या बैंक, उत्तर है, “नहीं”। बिल्डर के मामले में, किसी व्यक्ति और बिल्डर के बीच हस्ताक्षरित समझौते में आम तौर पर एक मानक जब्ती खंड, आवंटन खंड रद्द करना, दंडात्मक ब्याज आदि होता है। इस प्रकार, यदि कोई ईएमआई का भुगतान करना बंद कर देता है, तो बिल्डर इनमें से किसी एक खंड को लागू करेगा और भुगतान करने के लिए कहेगा नहीं तो उसका आवंटन रद्द कर देगा।

इसी तरह, बैंकों के मामले में भी समझौते के अनुसार ईएमआई का भुगतान करना कर्तव्य है। यदि कोई ऐसा करने में विफल रहता है, तो बैंक फ्लैट पर कब्ज़ा कर सकता है, उसे कुर्क कर सकता है और उसे बेचकर शेष धन की वसूली कर सकता है।

क्या इसका कोई कानूनी उपाय है?

हाल ही में, बैंकों और बिल्डरों के पक्ष में कानून होने के बावजूद, अदालतों ने घर खरीदारों के प्रति सहानुभूतिपूर्ण रुख अपनाया है और पाया है कि वे बैंकों और बिल्डरों के बीच मिलीभगत का शिकार हैं।

इस संबंध में दो प्रमुख निर्णयों ने घर खरीदारों के लिए बिल्डर के साथ समझौते की प्रकृति, यानी सबवेंशन योजना, त्रिपक्षीय समझौते या दो पक्षों, उपभोक्ता और बैंक के बीच समझौते, के आधार पर उचित राहत पाने के लिए अदालत का दरवाजा खटखटाने का मार्ग प्रशस्त कर दिया है।

अब, घर खरीदार बिल्डर के खिलाफ याचिका दायर कर सकते हैं और बाद में बैंक से संपर्क कर सकते हैं और परियोजना से संबंधित आसन्न परिस्थितियों से अवगत कराते हुए अदालत के अंतिम फैसले तक ईएमआई के भुगतान में छूट मांग सकते हैं।

बिल्डर के खिलाफ राहत

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (एनसीडीआर) द्वारा हाल ही में पारित एक आदेश इस मामले में स्पष्टता देता है। मामले में, पति-पत्नी राकेश और रश्मी आनंद ने रॉयल एम्पायर्स के साथ 45 लाख रुपये में 3बीएचके फ्लैट बुक किया। 1,495 वर्ग फुट (वर्ग फुट) वाले इस युनिट के लिए इस दंपत्ति ने 25 मई, 2011 को 8.60 लाख रुपये की बुकिंग राशि का भुगतान किया।

इसके बाद, बिक्री का एक समझौता भी निष्पादित किया गया जिसमें कहा गया था कि इकाई समझौते की तारीख से 21 से 24 महीने के भीतर सौंप दी जाएगी। इस बीच, खरीदार दम्पति ने शेष राशि का भुगतान करने के लिए होम लोन लिया। हालाँकि, बिल्डर वादा की गई समय सीमा के भीतर यूनिट देने में विफल रहे। इसके बाद, खरीदारों ने कानूनी नोटिस भेजे और पुलिस में शिकायत दर्ज कराई। जबकि बिल्डर ने कहा था कि वह सात महीने के भीतर बयाना राशि वापस कर देगा, लेकिन वह ऐसा करने में विफल रहा।

बाद में मामला पंजाब राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग तक पहुंच गया। चूंकि कई खरीदार “समझौते में निर्धारित शेष राशि की किश्तों का भुगतान करने में विफल रहे थे” और क्योंकि बिल्डर “वित्तीय कठिनाइयों का सामना कर रहा था और समय पर परियोजना पर निर्माण नहीं कर सका”, उसने बुकिंग राशि जब्त करने के अपने  अधिकार का प्रयोग किया।

उस आधार पर, राज्य आयोग ने 2014 में बिल्डर के पक्ष में आदेश देते हुए उपभोक्ता की शिकायत को खारिज कर दिया। इसके बाद, खरीदार पति-पत्नी ने शीर्ष फोरम का दरवाजा खटखटाया, जिसने बाद में उनके पक्ष में फैसला सुनाया और बिल्डर को भुगतान की तारीख से रिफंड किए जाने तक 18 प्रतिशत वार्षिक ब्याज के साथ 8.60 लाख रुपये का भुगतान करने को कहा।

इस फैसले से दो बातें सामने आती हैं। यदि कोई खरीदार किश्तों का भुगतान रोकने के लिए मजबूर होता है तो रियल एस्टेट डेवलपर्स खरीदार को दोष नहीं दे सकते हैं और अपनी गलती के लिए बुकिंग राशि जब्त नहीं कर सकते हैं। शीर्ष उपभोक्ता पैनल ने यह भी फैसला सुनाया कि भले ही डेवलपर के पास बुकिंग राशि जब्त करने का अधिकार हो, लेकिन वह बयाना राशि का 10 प्रतिशत से अधिक नहीं ले सकता है।

इस प्रकार, यदि फ्लैट का कब्जा सौंपने में काफी देरी हो रही है और आपको परियोजना को पूरा करने की डेवलपर की क्षमता और मकसद पर संदेह है, तो आप सुरक्षित रूप से अपने बिल्डर को भुगतान करना बंद कर सकते हैं। बेशक, आपको यह ध्यान में रखना होगा कि क्या उसे रेरा द्वारा कोई एक्सटेंशन दिया गया है, यदि प्रोजेक्ट रेरा अधिनियम के तहत पंजीकृत है।

बैंको से राहत

एक अन्य ऐतिहासिक फैसले में, दिल्ली उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया है कि घर खरीदार बैंकों और डेवलपर्स के बीच मिलीभगत का परिणाम भुगतने के लिए मजबूर नहीं हैं। अपने अंतरिम आदेश में, दिल्ली उच्च न्यायालय ने 1,200 से अधिक घर खरीदारों को राहत दी, जिन्होंने ईएमआई का भुगतान करने से राहत और क्रेडिट इंफॉर्मेशन ब्यूरो (इंडिया) लिमिटेड (सीआईबीआईएल) स्कोर को सुरक्षित करने की मांग करते हुए अदालत का दरवाजा खटखटाया था।

घर खरीदारों के पक्ष में फैसला सुनाते हुए, अदालत ने बैंकों और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों (एचएफसी) को किसी भी दंडात्मक कार्रवाई से बचने और 11 जुलाई, 2022 तक अधूरी परियोजनाओं के लिए ईएमआई की वसूली बंद करने को कहा है।न्यायाधीश रेखा पल्ली ने बैंकों और वित्तीय संस्थानों को यह भी निर्देश दिया कि सीआईबीआईएल को घर खरीदने वालों के संबंध में “उचित जानकारी” प्रदान की जाए ताकि उनकी रेटिंग में उपयुक्त संशोधन किया जा सके।

उच्च न्यायालय का निर्देश उन घर खरीदारों द्वारा दायर याचिकाओं पर सुनवाई करते हुए आया, जिन्होंने अपनी प्रारंभिक अग्रिम किस्तों का भुगतान करके अपने फ्लैट बुक किए थे, लेकिन अभी तक उन्हें फ्लैटों का कब्जा नहीं मिला है। अपने पहले के आदेश में, न्यायमूर्ति पल्ली ने टिप्पणी की थी कि यह मामला निर्माण उद्योग में हाल ही में चल रही खेदजनक स्थिति पर प्रकाश डालता है।

होमबायर्स ने डेवलपर्स और बैंक/एचएफसी के साथ त्रिपक्षीय समझौता करके होम लोन लेने के बाद विभिन्न डेवलपर्स के साथ अपने फ्लैट बुक किए थे।

नियम और शर्तें

पार्टियों के बीच समझौते के अनुसार, जबकि घर खरीदारों ने ऋण लिया और डेवलपर्स को अपनी पहली किस्तों का भुगतान किया, प्री-ईएमआई और ईएमआई का भुगतान डेवलपर्स द्वारा बैंकों को तब तक किया जाना था जब तक कि फ्लैट घर खरीदारों को नहीं सौंप दिए जाते। डेवलपर्स द्वारा बैंकों को देय भुगतान के लिए घर खरीदारों को गारंटर बनाया गया था। यह मुद्दा तब उठा जब डेवलपर्स ने बैंकों को ईएमआई चुकाना बंद कर दिया।

ज्यादातर मामलों में, एग्रीमेंट में यह भी प्रावधान किया गया था कि यदि रिहायशी फ्लैटों का कब्जा डेवलपर्स द्वारा निर्धारित समय में नहीं दिया गया तो यह डेवलपर्स पर निर्भर करेगा कि वे प्री-ईएमआई का भुगतान जारी रखें, जब तक कि वे अंतिम रूप से घर खरीदारों को फ्लैटों का कब्ज़ा ना दे दें।

हालाँकि, जब डेवलपर्स ने बैंकों/एचएफसी को अपनी ईएमआई में चूक करना शुरू कर दिया, तो उन्होंने घर खरीदारों के खिलाफ कार्रवाई शुरू कर दी। घर खरीदारों ने तर्क दिया था कि बैंक/एचएफसी ने डेवलपर्स के साथ मिलीभगत करके लोन राशि जारी करने का काम किया है, बिना यह जांचे हुए कि डेवलपर फ्लैट बनाने की स्थिति में था या नहीं।

इस प्रकार, उपरोक्त दो निर्णयों की पृष्ठभूमि में, यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि बैंकों और डिफ़ॉल्टर बिल्डरों के खिलाफ लड़ाई में घर खरीदारों को अकेला नहीं छोड़ा गया है।