आवासीय रियल इस्टेट उत्सव के माहौल में उछाल पर है
विनोद बहल
प्रचलित उच्च ब्याज दरों के साथ सामंजस्य स्थापित करने के बाद, घर खरीदारों को आरबीआई की नवीनतम क्रेडिट नीति से राहत मिली है, जिसमें ब्याज दरों को अपरिवर्तित और स्थिर रखते हुए लंबे समय तक रोक कर रखा गया है। यह त्यौहारी तिमाही में रियल एस्टेट, विशेषकर आवासीय रियल्टी के लिए अच्छा संकेत है। आरबीआई की सक्रिय रूप से अवस्फीतिकारी मौद्रिक नीति ने घर खरीदारों, निवेशकों और डेवलपर्स की भावना को और बढ़ावा दिया है और इससे त्योहारी सीजन के दौरान आवास बिक्री को निश्चित रूप से गति मिलेगी।
गौरतलब है कि 2023 की तीसरी तिमाही में आवास की बिक्री अब तक के उच्चतम स्तर पर रही है, जिसमें साल-दर साल 36% की वृद्धि दर्ज की गई है। 2023 की तीसरी तिमाही में टियर 1 शहरों में बिना बिके आवास के स्टॉक में 11% की महत्वपूर्ण गिरावट अच्छे समय का संकेत देती है क्योंकि डेवलपर्स रणनीतिक रूप से नए लॉन्च को कैलिब्रेट करके पुरानी बिना बिकी इन्वेंट्री को कम करने की कोशिश कर रहे हैं। रियल एस्टेट कंपनियों की रिकॉर्ड बिक्री के बीच एसएंडपी रियल्टी इंडेक्स 15 साल के उच्चतम स्तर पर पहुंच गया है। त्योहारी सीजन के दौरान आवास बिक्री में और बढ़ोतरी की उम्मीद से रियल्टी शेयरों में तेजी आई है।
रियल एस्टेट की वृद्धि सुनीश्चित करने के लिए कई सकारात्मक संकेतक दिख रहे हैं। तिमाही घरेलू बचत बढ़ रही है और सामान्य आर्थिक स्थिति के बेहतर आकलन, बेहतर व्यावसायिक आत्मविश्वास और घटती बेरोजगारी के कारण आरबीआई का उपभोक्ता विश्वास सूचकांक 4 साल के उच्चतम स्तर पर है। रियल एस्टेट में निवेश की भावना उच्च स्तर पर है। आज 60% से अधिक निवेशक रियल एस्टेट में निवेश करना पसंद करते हैं। आवासीय संपत्ति में संस्थागत निवेश सी वाई 2023 की तीसरी तिमाही में 47% बढ़कर 274.6 मिलियन अमेरिकी डॉलर हो गया, जो एक साल पहले की अवधि में 187 मिलियन अमेरिकी डॉलर था। यह सिर्फ निवेशक नहीं हैं, अंतिम उपयोगकर्ता भी हैं जो आवासीय रियल्टी को बढ़ा रहे हैं। गौरतलब है कि कम से कम 67% संभावित संपत्ति खरीदार निजी उपयोग के लिए घर खरीदना चाहते हैं।
इन सकारात्मक घटनाक्रमों के बावजूद, कुछ चिंताएँ भी हैं। मुद्रास्फीति के कारण खर्च करने योग्य आय में गिरावट आ रही है। 2023 की पहली छमाही के एनारॉक कंज्यूमर सेंटीमेंट सर्वे से पता चला है कि मुद्रास्फीति ने 66% संभावित घर खरीदारों की खर्च करने योग्य आय पर प्रतिकूल प्रभाव डाला है। बिगड़ती भू-राजनीतिक स्थिति और तेल की कीमतों में नए सिरे से उछाल से अगले वित्त वर्ष में सीपीआई मुद्रास्फीति को 4% से कम करने के आरबीआई के प्रयासों के संबंध में नकारात्मक है।
इन संभावित चुनौतियों के बावजूद, इस साल नवंबर में कुछ राज्यों में होने वाले चुनाव और अगले सालआसन्न आम चुनाव रियल एस्टेट, विशेषकर आवासीय सेगमेंट के लिए वरदान साबित हो सकते हैं। चुनावों की राजनीतिक समीचीनता के कारण, हम 2024 की जनवरी-मार्च तिमाही में ब्याज दरों में कटौती देख सकते हैं। डॉयचे बैंक ने अप्रैल 2024 से दर में कटौती चक्र शुरू होने की संभावना व्यक्त की है, जबकि नोमुरा ने अगले अप्रैल से 2024 में 100 बीपीएस दर में कटौती का अनुमान लगाया है। इसके अलावा, मोदी सरकार पहले ही घोषणा कर चुकी है कि वह किफायती आवास पर 5 साल की ब्याज सब्सिडी योजना शुरू करेगी। यह देखते हुए कि जुलाई 2023 में बकाया आवास ऋण में 37% की वृद्धि दर्ज की गई, यह आवासीय रियल्टी के लिए एक बूस्टर खुराक साबित हो सकती है। आज जैसी स्थिति है, लगातार विकसित हो रहे आवासीय रियल एस्टेट परिदृश्य में निवेशकों, घर खरीदारों और डेवलपर्स के लिए त्योहारी तिमाही और उससे आगे की आपूर्ति और अवशोषण सर्वकालिक उच्च स्तर पर हैं।
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