संजीव कथूरिया

जिस तरह से किफायती आवासीय रियल एस्टेट बाजार पहुंच से बाहर हो गया है, आसमान छूती कीमतों के बीच दिल्ली-एनसीआर में घर खरीदना आज एक दूर का सपना बन गया है।

पिछले दो वर्षों में महानगरीय क्षेत्रों, विशेषकर दिल्ली एनसीआर (नोएडा और गुड़गांव) में हुए नए आवासीय परियोजनाओं के लांच का अवलोकन करने पर एक स्पष्ट प्रवृत्ति उभर कर सामने आती है।

(क) लगभग 4000 वर्ग फुट और उससे अधिक आकार वाले बड़े अपार्टमेंट।

(ख) लग्जरी सुविधाएं जैसे एयर कंडीशनिंग और आयातित संगमरमर के साथ फैंसी इंटीरियर, मॉड्यूलर किचन, वार्डरोब आदि।

(ग) लांच की कीमतें 15,000 रुपये प्रति वर्ग फीट से शुरू और वहीं पूंजीगत लागत 5 करोड़ रुपये से 15 करोड़ रुपये तक।

अब कल्पना कीजिए कि पति और पत्नी दोनों काम कर रहे हैं, और दोनों की न्यूनतम सैलरी ₹2 लाख प्रति महीना है फिर भी, वे इन अपार्टमेंट को वहन नहीं कर सकते हैं ।  उन्हें या तो अपार्टमेंट के आकार से समझौता करना पड़ता है या बाहरी इलाकों – टियर 2 शहरों में जाना पड़ सकता है। इसके अलावा, किराए में भी भारी वृद्धि हुई है, जिससे मध्यम वर्ग के लिए संघर्ष बढ़ गए हैं, जिससे काफी तनाव पैदा हो रहा है।

इस स्थिति के बीच, बिल्डर्स पर दबाव बढ़ रहा है क्योंकि किफायती और प्रीमियम दोनों तरह के आवास दुर्लभ हो गए हैं। भूमि और बुनियादी निर्माण सामग्री की लागत भी बढ़ गई है। ये कारक सामूहिक रूप से किफायती खंड के तहत घरों के विकास की अव्यवहारिकता में योगदान करते हैं। व्यवसाय में बने रहने के लिए, एकमात्र व्यावहारिक रणनीति यह है कि इनमें कुछ लग्जरी अवयवों को जोड़ें और फिर उच्च कीमतों पर बेचें।

लेकिन फिर एक बड़ा सवाल यह है कि हम किस ओर जा  रहे हैं। हम पश्चिमी या विकसित अर्थव्यवस्थाओं जैसी स्थिति की ओर बढ़ रहे हैं। उदाहरण के तौर पर न्यूयॉर्क शहर में, खर्चे इतने अधिक हैं कि सीईओ भी न्यू जर्सी और उससे आगे रहने के बारे में सोचने को मजबूर हैं। सेंट्रल लंदन में वहनीयता अधिकांश लोगों के लिए एक दूर का सपना है और इसलिए लोगों को शहर के केंद्र से पूर्व या पश्चिम में रहने के लिए मजबूर होना पड़ता है जहाँ ट्यूब रेलवे द्वारा पहुँचा जा सकता है।

आगे चलकर, मध्यम वर्ग को अनिवार्य रूप से टियर 2 शहरों पर विचार करना होगा। अब चाहे आपको यह पसंद हो या न हो।पिछले दशक में नए मेट्रो सिस्टम, सड़कों, एक्सप्रेसवे और हवाई अड्डों सहित मजबूत बुनियादी ढांचे के निर्माण ने यात्रा को तेज़ और अधिक सुविधाजनक बना दिया है। इसका पूरा लाभ उठाएँ। शीर्ष आईटी कंपनियाँ स्थानीय प्रतिभाओं का लाभ उठाने के लिए इन स्थानों पर सक्रिय रूप से कार्यस्थल स्थापित कर रही हैं, जिससे संसाधन की लागत में बचत होती है और कार्यालय स्थान के खर्च में कमी आती है।

आप सोच रहे होंगे कि इन नए लांच किए गए घरों को फिर कौन खरीद रहा है, खासकर तब जब सभी नए लांच किए गए घर लांच होने के दिन ही बिक जाते हैं। इसका जवाब पिछले दो सालों में शेयर बाजार/कमोडिटी बाजार और सोने-चांदी में आई तेजी में छिपा है। जमीन की कीमतों में काफी उछाल आया है, जिससे लोग मुनाफा कमाने और इन नई संपत्तियों में निवेश करने के लिए प्रेरित हो रहे हैं। ज़्यादातर खरीदार निवेशक हैं जो शुरुआती 15-30% निवेश करने के बाद अगली किस्त की देनदारी आने से पहले बेचने को तैयार हैं – जो जोखिम भरा है। इन कीमतों पर शायद ही कोई अंतिम उपयोगकर्ता आता है।

मेरे मध्यम वर्ग के सहकर्मियों के लिए संदेश जोरदार और स्पष्ट है: इससे पहले कि खरीदने का उन्माद  फैले अपनी पसंद के टियर 2 शहर में अपनी आवासीय ज़रूरतों को सुरक्षित कर लें। अगर आप भाग्यशाली हैं, तो आपको चुने हुए शहर में काम के अवसर भी मिलेंगे; अन्यथा, अपने आवागमन के लिए बेहतर परिवहन प्रणालियों पर निर्भर रहें। इसलिए इससे पहले कि देर हो जाए अपने घर के लिए टियर 2 शहरों की ओर रुख करें।